¿La recuperación económica se ha notado en el sector inmobiliario?¿Cómo está ahora mismo el mercado?
—El crecimiento está siendo moderado. Según los últimos datos macroeconómicos ofrecidos por los economistas, se augura un crecimiento moderado en estos cuatro años venideros. Por lo tanto, podemos decir que el sector ya pasó esa travesía por el desierto y se encuentra ya en un camino pues prácticamente despejado.
¿Cuánto más debería crecer el sector para llegar a un crecimiento normal, no como el del ‘boom’ inmobiliario, sino para recuperar todo lo perdido y estar en unos niveles normales?
—Entendemos que el crecimiento normal es el que se está desarrollando en estos momentos. Lo que no fue normal fue esa burbuja inmobiliaria que comentábamos antes. Esto es un crecimiento normal en un mercado muy estable donde existe una demanda moderada de vivienda como vivienda habitual y donde existe una posibilidad de negocio que es la segunda vivienda o la vivienda para alquilar. Estamos en un momento en el que parece que todos los elementos se conjugan para que sea favorable.
¿Los niveles de operaciones que se han hecho en el 2016 en la provincia de Cádiz es similar al de antes de que empezara a darse ese ascenso meteórico de la burbuja?
—Bueno, nos estamos acercando mucho. Nosotros, desde Gica, este año en concreto, hemos registrado un total de 1.185 operaciones de compraventa que suponen casi un 100% más de lo que hicimos el año pasado. De estas 1.185 viviendas, pues unas 350 aproximadamente han sido lo que denominamos operaciones compartidas, ya que la base de nuestra asociación no es otra que la cooperación entre agencias inmobiliarias. Nos hemos redefinido y reinventado, y hemos pasado de ser agencias inmobiliarias independientes, donde nos mirábamos con mucho recelo, donde teníamos mucho prejuicio, y donde cada uno tenía unos argumentos de venta, a crear una asociación donde nos apoyamos los unos en los otros. Todo ello con un objetivo principal, que es ofrecer a nuestros clientes el mejor servicio. Eso es fundamental, porque el hecho de que desde que un cliente nos encargue, desde una de las inmobiliarias asociadas, la gestión de venta de su propiedad, automáticamente lo estamos compartiendo en las 74 inmobiliarias que estamos en la provincia de Cádiz. O sea, que multiplicamos por 70 las posibilidades de venta.
Ahora habláis de estabilidad en el mercado, de unos niveles de crecimiento positivos pero moderados, con lo cual estáis un poco más tranquilo después de lo que habéis pasado, ¿cuánto se pudo desplomar el sector con el estallido de la burbuja?
—Si me habla de operaciones de compraventa en general, prácticamente del 70 al 80 por ciento. Hubo años, en el 2007 y en el 2008, en los que la excepción era cerrar una operación. Lo que sí se ha conseguido a consecuencia de toda esta explosión ha sido una moderación en los precios muy interesante. El precio de referencia, tanto a nivel local como provincial, está prácticamente en un 50% por debajo de lo que estaba en aquel momento.
¿Y siguen bajando?
—En la provincia de Cádiz en concreto sí. Es cierto que hay ciudades como Cádiz capital en concreto que está más estabilizado, pero todavía hay localidades donde el precio sigue bajando. Ahí están los datos estadísticos del Ministerio de Fomento y de distintos portales inmobiliarios. Nosotros también lo constatamos en nuestra propia base de datos conjunta, que nos permite saber el precio real de venta en cada momento, en cada localidad, y en cada zona y en cada barrio.
¿Tenéis previsión de que esa bajada continúe o que frene ya?
—Según los entendidos en la materia, hay en estos momentos un decrecimiento moderado que tenderá a estabilizarse, pero hablamos de un 2,8% que señalaba el Ministerio de Fomento. Lógicamente, hablar de un 2% es hablar de una estabilización del precio.
¿Hay temor a una nueva burbuja inmobiliaria?
—La mayoría de especialistas económicos coinciden en que no hay mimbres para volver al cesto de una nueva burbuja económica, y más después de lo que hemos pasado. Hay que tener en cuenta que la mayoría de los agentes inmobiliarios que estamos operando hoy llevamos ya muchos años. Hemos aprendido de nuestros errores y de los del mercado en general. Lo que sí tememos mucho es el boom de las inmobiliarias. Hoy en este momento estamos hablando de repunte, de éxitos, de operaciones compartidas, incluso de Gica, que, como se sabe, es muy activa en la provincia de Cádiz, an actos que hacemos, en publicidad, etcétera. Entendemos que el mercado ha resurgido y que por tanto es buen momento para montar una inmobiliaria. Llevamos tiempo pidiendo a la Administración que, de una vez por todas, tiene que regular el sector inmobiliario. Cualquier persona no se puede dedicar a vender viviendas, a gestionar alquileres o a hacer operaciones millonarias. No debe ser así. Por ejemplo, ahora que han surgido sectores nuevos como el de los drones, ya hay una ley que regula este sector. ¿Por que no existe una ley que ordene a las inmobiliarias que mantengamos unos mínimos pensando siempre en el consumidor?Lo que le estamos pidiendo a la Administración es que nos regule. Nosotros ya estamos regulados, y queremos que todo aquel que se incorpore al mercado se regule también, que tenga su seguro de responsabilidad civil, que una inmobiliaria sea una oficina abierta al público, que no sea una página web, o que no sea un teléfono desde una casa particular. También está la formación. Tenemos que ser especialistas en hipotecas, en calidad, en temas urbanísticos. Esa regulación evitará muy mucho ese ‘boom’ de inmobiliarias.
¿Qué tipo de vivienda es la que más se vende en la provincia de Cádiz?¿De qué tamaño y precio estaríamos hablando?
—Tenemos que diferenciar por localidades. En Jerez, la vivienda tipo es la de un apartamento de dos dormitorios, de unos 70 o 80 metros cuadrados, en un precio que oscila entre los 70.000 y 80.000 euros. Hay localidades, como la de Cádiz, en las que se sube un poco más. Ya andamos en los dos-tres dormitorios y la vivienda adquiere un precio un poco más elevado. En Cádiz es donde existe una mayor variación en los precios por metro cuadrado, que, en este momento, según Fomento, está en unos 1.736 euros el metro cuadrado en vivienda libre.
¿Con la crisis se ha notado el descenso en la construcción de vivienda protegida?
—La vivienda protegida está pasando por un mal momento. Es curioso que mientras está descendiendo el precio de la vivienda libre aumenta el de la vivienda protegida. No tiene sentido. El precio está bajando incluso por debajo de los costes de construcción. Hoy un promotor que piensa hacer una promoción de viviendas de renta libre no tiene salida en el mercado. Hay viviendas de segunda mano que se están vendiendo por debajo del precio de construcción, y en muchos casos, en muy buenas condiciones. Hace falta salir de ese parque de viviendas que aún hay en el mercado para que dé opción a nuevas promociones. Estimamos que en la provincia de Cádiz son aún unas 4.000 viviendas.
¿Dan más facilidades los bancos para salir de ese ‘stock’ del que usted hablaba?
—Los bancos han cambiado sustancialmente. No hay que olvidar que el sector inmobiliario sigue siendo una buena inversión. A medio o largo plazo, la inversión inmobiliaria está por encima de todas. Siempre ha sido así y ahora todavía más. La banca potencia este tipo de adquisiciones. Hoy con más cautela, sobre todo en relación a la capacidad económica del adquiriente. Hoy se le estudia más y se le financia al 70 o al 80 por ciento de una forma normal, sin ningún tipo de problema, pero hay operaciones que incluso llegamos al cien por cien, sobre todo en viviendas propiedad de los bancos.
¿Hay un repunte del alquiler?
—De momento no apreciamos que haya un repunte del alquiler. Durante la crisis sí, por ejemplo, por jóvenes que se independizan y que no han podido en su momento comprar una casa porque el banco no les financiaba. Algunos pensamos que el alquiler al fin y al cabo es un dinero que se pierde, y en la compra no. Se paga el mismo dinero y uno tiene la propiedad del bien, que, más tarde, tiene la posibilidad de renegociar el precio y venderlo. Esa mentalidad subyace aún entre los españoles. En el alquiler vacacional ha habido un descenso y un repunte en el alquiler residencial estable.
¿Cuáles son las ciudades más caras y más baratas para comprar en la provincia?
—El precio por metro cuadrado en la provincia de Cádiz es el que sobresale en toda la provincia. Estaba en 1.736 euros el metro cuadrado, de media. Después vendría San Roque, por la influencia de Sotogrande, que tiene unos estándares de calidad que no tienen que ver con el resto de la provincia. Ahí el precio del metro cuadrado oscila de media en torno a los 1.359 euros el metro cuadrado. Luego pasaríamos a Rota y el Puerto, que está entre 1.392 y 1.250 euros el metro cuadrado, aproximadamente. iríamos después con Sanlúcar, Chiclana y San Fernando, que irían en la misma línea, sobre unos 1.080 euros por metro cuadrado. Y entre las más baratas pasaríamos a Jerez, que, con todo el ‘stock’ de viviendas tiene unos precios bastante económicos. La media es de unos 856 euros el metro cuadrado. Es un producto en alza el comprar las viviendas para alquilarlas tanto en Jerez, por su situación estratégica en la provincia, como en Cádiz capital.
¿Qué recomendaciones darías a las personas que quieren vender su casa?
—La primera recomendación que les haría es que se pongan en manos de profesionales.Lo primero que comentamos en Gica con el cliente es el posicionamiento de su vivienda dentro del mercado. El precio ni lo pone el cliente ni lo ponemos nosotros, lo pone el mercado, pero lo primero que hacemos es explicarle cuál es su precio en relación al mercado. Transmitimos esta información al cliente para que éste elija el precio al que quiere vender su vivienda.Otros consejos son hacer un lavado de imagen de la vivienda, quitarle la personalidad a la vivienda,
¿Cuánto tiempo se está tardando, a día de hoy, en vender una vivienda puesta al precio recomendado por profesionales?
—Desde la práctica puedo decir que hoy hay una gran cantidad de demandantes de vivienda. En todas nuestras oficinas tenemos bases de datos de demandantes de vivienda.Te puedo decir que una vivienda que conseguimos que esté en precio, en menos de un mes se vende.
¿Se encuentran ustedes con casos relacionados con los impuestos de la Ley de Sucesiones?
—No es lo general, nos vienen clientes así solo de vez en cuando. Lo que nos encontramos es falta de información jurídica a la hora de obtener una herencia, sobre el proceso mismo de la herencia. Eso sí nos lo encontramos mucho, pero luego en el caso de impuestos por herencias no es algo que nos afecte de forma directa.
* Entrevista realizada en el espacio A Compás de
Ondaluz TV
