Las entidades financieras están trabajando contra reloj y haciendo grandes esfuerzos para adaptarse a tiempo a la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, conocida como ley hipotecaria, que entrará en vigo el próximo 16 de junio y que todavía cuenta con algunas incógnitas por despejar.
La transposición de esta nueva ley aprobada por el Congreso en febrero se completó el pasado mes de abril con la aprobación de un real decreto que desarrolla la normativa y una orden ministerial, ambos tramitados con carácter de urgencia para tratar de evitar la multa de hasta 80 millones de euros (100.000 euros al día) por el retraso.
El Gobierno ha querido ir más allá de la directiva europea y aprovechar para dar seguridad jurídica a cuestiones controvertidas en España, como el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Sin embargo, su desarrollo reglamentario no ha terminado y todavía quedan aspectos que están generando dudas a las partes implicadas y que deberán ser aclaradas por el legislador en las próximas semanas, según explican expertos.
Según el socio de regulación y cumplimiento de KPMG Abogados, Alfonso González-Espejo, se trata de una norma que plantea múltiples cuestiones de interpretación jurídica. Asimismo, la urgencia derivada del retraso en la transposición ha hecho que algún aspecto se haya quedado en una "nebulosa jurídica".
Por ejemplo, la ley no se aplica a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, pero sus disposiciones serán aplicables a aquellos contratos anteriores que sean objeto de subrogación o novación con posterioridad a dicha entrada en vigor.
Otro supuesto sería una situación mixta en la que algunas partes del contrato son personas físicas y otras sociedades mercantiles, ya que la ley solo protege a las personas físicas, exigiendo en algún caso que, además, sean consumidores.
Desde la firma constatan que, en general, hay una gran demanda de aclaración por parte de todas las partes afectadas por la nueva ley, dado que lo deseable es una interpretación homogénea por todos los actores implicados.
Queda poco más de un mes para que la nueva ley de crédito inmobiliario entre en vigor y las entidades, a pesar del retraso en la aprobación de la norma, han hecho un gran esfuerzo por completar su adaptación a tiempo en todo aquello sobre lo que han dispuesto de un criterio claro con la suficiente antelación.
"Las entidades son bastante disciplinadas en la implementación de cambios regulatorios y llegarán a tiempo", apunta el socio principal de KPMG Abogados y responsable del Sector Financiero en KPMG en España, Francisco Uría, quien en cualquier caso señala el reto de la formación de los empleados como uno de los aspectos más complicados de llevar a cabo, en el sentido en que todavía no se ha aclarado qué entidades podrán ser certificadoras y con qué criterios.
LA FORMACIÓN DE LOS EMPLEADOS
La nueva ley hipotecaria establece que el personal que comercializa los préstamos debe contar con una formación específica de 50 horas a la que se suman 10 horas anuales.
Debido a los miles de empleados del sector, otorga para ello un periodo transitorio de un año, hasta el 16 de junio de 2020, por lo que hasta entonces las entidades colocarán a un supervisor formado que controle al resto de trabajadores.
La formación la dará una entidad o una institución externa, como una universidad, y después una empresa certificadora diferente y homologada por el Banco de España realizará un examen a los trabajadores.
Este asunto inquieta a las entidades en el sentido de que todavía no saben quiénes serán los certificadores y qué criterios van a usar, de cara a diseñar sus planes de formación.
LA COMPETENCIA IMPEDIRÁ UN ENCARECIMIENTO DE LAS HIPOTECAS
Esta exigente normativa conlleva un elevado coste de adaptación e implementación para las entidades, explican los socios de KPMG Abogados, quienes creen que la banca tiene la esperanza de que la norma les dará la oportunidad de seguir desarrollando su negocio con menos conflictividad.
Además, la ley introduce nuevos trámites que también conllevan un cambio cultural para las entidades, que tendrán que rediseñar sus procesos y sus sistemas, pero también para los clientes, a los que se entregará nueva información precontractual y deberán realizar un test ante el notario que deberá levantar un acta previa, sin el que será imposible otorgar el préstamo.
En cualquier caso, Uría cree que la norma será neutra desde el punto de vista del coste, teniendo en cuenta la "feroz" competencia del mercado hipotecario. "La gran salvaguarda será la competencia, siempre hay entidades capaces de mejorar las condiciones", indica el socio de la firma, quien señala que sí suben los precios será, más probablemente, por los tipos bajos y el estrecho margen de los bancos.
