La Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla somete a información pública hasta el 11 de noviembre de 2024 el Avance del Estudio de Ordenación de la última parcela aún no construida que queda de la antigua fábrica de Uralita en Bellavista. El proyecto está promovido por Inmobiliaria Vitrubio Margón, que en 2005 compró el suelo por unos 11 millones de euros, y su objetivo es la recalificación del uso terciario previsto en el PGOU vigente por uso residencial. Este cambio urbanístico permitirá levantar dos torres de diez plantas cada una, altura similar a las vecinas de la urbanización Jardines de Hércules, con un total de 192 viviendas de renta libre.
El proyecto trata de justificarse por los siguientes motivos:
-Situación de estancamiento en el desarrollo del suelo, de carácter prolongado.
-Saturación actual de la oferta de usos terciarios en el sector, siendo este uso el asignado por el planeamiento vigente, frente a la práctica carencia de suelos vacantes para uso residencial.
-Frente hacia la avenida de Jerez sin completar, constituyendo un área de oportunidad para la implantación de una pieza de articulación entre los tejidos industrial, terciario y residencial del sector.
-Falta de percepción de los grandes espacios verdes interiores del sector desde la avenida de Jerez y ausencia de interrelación entre ambas zonas.
Desde la paralización del procedimiento iniciado para el desarrollo de los suelos en 2008 no se ha tramitado ninguna nueva iniciativa hasta la fecha actual. Debe considerarse inicialmente como causa fundamental la crisis económica y financiera sobrevenida entre los años 2008 y 2014, que provocó -entre otros- la parálisis generalizada del sector inmobiliario.
Pero tras la crisis económica y el consiguiente ajuste de la situación de mercado, se ha revelado una situación de demanda de usos distinta a la inicialmente contemplada por parte del planeamiento, siendo éste el motivo fundamental de la ausencia de nuevas iniciativas, hasta la actualidad.
Para posibilitar el desarrollo de los suelos se precisa un cambio en las condiciones de ordenación actualmente vigentes, con el fin de permitir la implantación de otros usos de mayor demanda en la actualidad, que puedan tanto dar una mejor respuesta a las necesidades del ámbito, como garantizar su viabilidad económica.
Analizando la situación actual, desde el punto de vista del uso terciario previsto para la parcela por parte del planeamiento vigente se constata que la oferta de suelos con un uso similar en la zona es ya muy elevada, y se encuentra actualmente por encima de la demanda real, disponiendo en el entorno más inmediato de los siguientes grandes conjuntos:
-Naves en torno a la Avenida de Jerez, en la parte norte del sector, reconvertidas al uso terciario y comercial, debido a la tercialización de esta vía, tras la transformación paulatina de la función de acceso industrial de la antigua carretera nacional IV, hacía una vía de carácter más urbano.
-Centro Comercial “Lagoh Sevilla”.
-Campus “Palmas Altas”.
Esta oferta, se verá además pronto incrementada con más de 110.000 m2 procedentes de los desarrollos futuros de los sectores API-DBP-04 «SE-30/N-IV» y ARI-DBP-01 “Cuartel de Artillería” (más a largo plazo), por lo que, en definitiva, se considera que el uso terciario se encuentra ya en la zona en una situación de saturación, con un nivel de la oferta muy por encima de las demandas actuales de mercado.
CIERRE DE UN VACÍO
La parcela objeto de estudio es el único suelo sin desarrollar del tramo de la avenida de Jerez entre el nudo de conexión con la ronda de circunvalación SE-30 y la rotonda sur de bifurcación con la avenida de Bellavista. Este vacío en la edificación genera una imagen incompleta del frente urbano de la avenida de Jerez, interrumpiendo de manera abrupta la secuencia de edificios residenciales establecida por la urbanización «Jardines de Hércules», hasta la aparición de las primeras construcciones de la zona terciaria e industrial de la parte norte del sector.
Deja además sin resolver una deseable transición entre los distintos tejidos urbanos del ámbito: industrial, terciario y residencial, de naturaleza muy heterogénea. Sin embargo, la ubicación de la parcela es estratégica, con excelentes condiciones de accesibilidad y con un alto grado de visibilidad desde la Avenida de Jerez.
Esto, añadido a su posición privilegiada como cabecera de la urbanización «Jardines de Hércules», le confiere un elevado potencial para poder desarrollar esa función de elemento de articulación entre los distintos tejidos urbanos del sector.
Para el desempeño de esa función de elemento de transición, sería recomendable permitir el cambio de uso de la parcela a residencial, como uso de más demanda actual en el sector, así como incrementar la edificabilidad neta, para establecerla en un valor intermedio -de acuerdo a ese carácter de transición- entre los 4,50 m2t/m2s de la urbanización «Jardines de Hércules» y los 1,50 m2t/m2s actualmente previstos para la parcela por el planeamiento vigente.
Se considera por tanto como una clara oportunidad de mejora de la ciudad existente, la posibilidad de modificación de las condiciones actuales de uso asignado, altura máxima, edificabilidad, y forma y volumen de la parcela establecidas por parte del planeamiento vigente, para permitir el desarrollo de este suelo de acuerdo a su potencial como pieza de engranaje y articulación del sector.
LA PROPUESTA
En la esquina noroeste de la manzana se realiza una segregación de parcela, destinada a cesión de suelo para equipamientos, vinculada al cumplimiento de los deberes de la actuación de mejora urbana planteada.
En la parcela de uso residencial, la disposición de la edificación se plantea en base a una tipología de bloque lineal abierto con viviendas pasantes con dos orientaciones, para optimizar la condiciones de soleamiento. La forma quebrada del bloque le permite generar dos grandes zonas de espacios libres en el interior de la parcela:
-Un espacio libre principal, destinado a los usos comunes del edificio residencial, con apertura espacial hacia la avenida de Jerez, que rompería el efecto barrera que actualmente constituye la secuencia de la edificación alineada a vial de la urbanización «Jardines de Hércules».
-Y un segundo espacio libre, de carácter ajardinado, de menor dimensión que el anterior, también con apertura hacia el viario exterior de la calle Afrodita, para evitar de igual modo el efecto pantalla que supondría la alineación a vial de la edificación en esta zona. Configurando así un espacio urbano de escala intermedia, que contribuye a modular la transición de altura entre los bloques de la urbanización «Jardines de Hércules» y la menor escala del tejido industrial y terciario del polígono industrial Pineda.
Esta alternancia entre espacios libres y construidos, junto con la previsión de suelo para la implantación de un nuevo equipamiento de carácter local en la parte norte de la manzana, consiguen resolver adecuadamente la transición entre los distintos tejidos urbanos del ámbito.
La posición elegida para la reserva de suelo del nuevo equipamiento resulta además estratégica, al estar situada junto a la cabecera del gran corredor de espacios verdes interiores del sector, constituido por los Jardines de Hércules y Parque Ana María Rosseti, facilitando una relación óptima de este equipamiento con el sistema local de espacios libres de la zona.
Las dos grandes espacios libres interiores de manzana se conectan a través de la planta baja del bloque central, siendo ésta una zona idónea para la ubicación de los posibles servicios comunes del edificio residencial con potencial de proyección hacia los espacios exteriores (club social, coworking, etc).
El planteamiento redunda además en una mejora de la interrelación entre los espacios libres actuales y lo nuevos previstos en la ordenación, y de ambos en su conjunto con los posibles usos terciarios (compatibles) a desarrollar en planta baja de la edificación residencial, y con el propio equipamiento.
De este modo, la propuesta consigue romper la hermeticidad actual generada por la alineación a vial de los edificios de la urbanización «Jardines de Hércules», permitiendo tanto la percepción de los espacios libres interiores de parcela desde los frentes de viario (avenida de Jerez y calle Afrodita), como la apertura visual desde el exterior de los grandes espacios verdes interiores del sector (Jardines de Hércules y Parque Ana María Rossetti), lo que de manera global repercute en una mejora de la imagen urbana de todo el conjunto.
